房地產(chǎn)融資收緊的信號進(jìn)一步清晰。
13日晚,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(下稱“基金業(yè)協(xié)會”)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》(下稱“4號文”),從融資端重點(diǎn)規(guī)范私募資管計劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金等行為。
去年,房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn),融資成本低、融資難度低是一大原因?!叭ツ晖ㄟ^集合計劃等融資太容易了,所以房地產(chǎn)行業(yè)會這么火。融資成本低,相對來說拿地就會容易。4號文等于說從資金端開始遏制,配合限購等,目的就是控制住房價的漲幅?!鄙虾R晃蝗谭康禺a(chǎn)研究人士表示。
為規(guī)避監(jiān)管要求,個別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán),變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅項目。對此情形,4號文也做出了暫不予備案的明確說明。
4號文嚴(yán)控私募輸血
基金業(yè)協(xié)會摸底情況顯示,私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高,但表現(xiàn)出資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項目集中于熱點(diǎn)城市等特征。
“以往私募資管多是通過通道業(yè)務(wù)或者發(fā)行集合產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),還有就是房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)。但并非所有企業(yè)都能通過上述方式融資,因為相關(guān)企業(yè)也需要一定資質(zhì)。”該上海券商房地產(chǎn)研究人士稱。
4號文規(guī)定,證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃,投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的,暫不予備案,包括但不限于以下方式:(一)委托貸款;(二)嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品;(三)受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);(四)以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán);(五)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
第一財經(jīng)了解到,委托貸款、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等在上市房企的融資需求中應(yīng)用頗為廣泛,由于銀行貸款往往對房企的信用評級有較高要求,選擇私募融資也是較常見的一個方式。
一般而言,私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)融資的方式主要有委托貸款、套嵌信托、股權(quán)投資(包括明股實(shí)債)等。按照新規(guī),在參與房地產(chǎn)融資時,私募資管通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金的行為在4號文中被叫停。
“4號文基本斷了私募做債權(quán)類地產(chǎn)項目的所有路,除了純股權(quán)投資這種方式,這將導(dǎo)致地產(chǎn)私募資管項目大幅萎縮。受到4號文的影響,私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項目勢必大幅減少。同時,也會促使其將項目方式往直接融資、股權(quán)投資方向轉(zhuǎn)移,但短期來說并沒那么容易改變,對不少私募公司而言,這意味著對其主營業(yè)務(wù)的調(diào)整?!备裆侠碡斞芯繂T王燕娛分析稱。
一位接近基金業(yè)協(xié)會的人士指出,本次通知的重點(diǎn)意思是根據(jù)中央會議精神,推進(jìn)兩個方面工作落實(shí):一是推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性,限制炒房;二是推動房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資,減少間接融資和債權(quán)融資。
部分房企融資受限
2014年至2016年,房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)、債權(quán)融資的規(guī)模過半,來自于私募端的融資體量頗大。去年,房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、中期票據(jù)等工具實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資額達(dá)到1.14萬億元。
“對房地產(chǎn)影響還比較大。第一,融資渠道被遏制,房地產(chǎn)說白了是以資金來推動,從前期拿地到后面的建造,全都受到現(xiàn)金流約束。房地產(chǎn)的一個特點(diǎn)就是需要有土地儲備,現(xiàn)在融資收緊后,房企沒有錢去拿地,將變相把土地價格壓下來?!鄙鲜錾虾H谭康禺a(chǎn)研究人士稱。
2016年10月以來,信貸政策環(huán)境維持緊縮趨勢,包括國慶期間各地密集調(diào)控、11月份以來各地限購限貸升級以及12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,不少地產(chǎn)分析人士認(rèn)為今年房地產(chǎn)政策仍將以緊縮為主,房地產(chǎn)銷售將延續(xù)下行的走勢。
“4號文”規(guī)定暫不予備案的熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16地,這也與銀監(jiān)會去年下發(fā)的《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》的調(diào)控范圍一致。
第一財經(jīng)也注意到,此次調(diào)控限制的是熱點(diǎn)城市的普通住宅房地產(chǎn)項目融資,并未限制商業(yè)地產(chǎn)項目及其他更多種類的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。
“不是隨便一家房企都能從銀行拿到錢,只有像AAA、AA這樣評級的才可能拿到銀行的融資,而私募的風(fēng)控通常沒有這么嚴(yán)格?!鄙鲜錾虾H谭康禺a(chǎn)研究人士表示。
“最近地產(chǎn)企業(yè)債和再融資在收緊,融資量逐步減少。大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引比較多的資金,中小房企可能就不是那么樂觀。從私募資金的安全角度而言,也會有一定的減少?!鼻笆錾虾H谭康禺a(chǎn)研究人士也表示,“控制間接融資、債權(quán)融資也是去杠桿的行為?!?
(原標(biāo)題:房地產(chǎn)融資迎“大殺器” 新規(guī)嚴(yán)控私募資管輸血)
作者:郭璐慶 來源:第一財經(jīng)日報 編輯:東方財富網(wǎng)